== 何謂買賣不破租賃? ==
———————————————————
所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,新買主是無法過問房屋的使用

權,此時租賃權的效力大於買受人效力,反之,若屬「買賣破租賃」者,即表示買受人效力是大於租賃權。

  所以,在民法債權編三讀修正之後,今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者,如未經法院公證效力,即「買賣可破租賃」,買受人的效力是大於租賃權的效力。舉一例,如果屋主另訂五年以上或未定期租約,且未經法院公證,則新買主是具備十足的買賣效力,可不必理會租賃權、或房客長期佔有,此為修改之後,對舊房東、新買主都有利之處

  永然律師事務所所長李永然分析指出,在民法修正案中,有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證,不適用買賣不破租賃」之解讀,應可分成二部份來解析。一是「未定期租約、未經公證」者,一是「逾五年之租約、未經公證」者,只要符合以上兩種情況之一,一律是「不適用買賣不破租賃」,即表示為買賣「可破」租賃,換言之,買受人效力大於租賃關係,至於,除此之外所產生的其他四種狀況,則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則,租賃權效力大於買受人效力,此仍不利於房東、反而對房客有利。

因此,該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力,別以為在經民法債編修改後,房東都可「一勞永逸」而高枕無憂,其仍屬於「條件式」的約制效力。而所謂其他四種情況分別是,一、「五年以內租約、未經公證」。二、「五年以上租約、已公證」。三、「未定期租約、已公證」等三種情形,則仍沿用以往的「買賣不破租賃」原則。

  緣此,一旦該房屋進入法拍程序時,若是屬「未定期或逾五年之不動產租賃契約未經公證者」,則表示是符合買賣「可破」租賃者,一旦此不良債權成為法拍屋時,「點交」情形會較多,不當侵佔的效力會盡失,產權較單純,對拍定人較有利,但仍要防止「海蟑螂」故意強佔、或敲詐等。

  反之,若非屬於上述二種情況(其他三種情形),則仍適用以往「買賣不破租賃」原則,一旦此不良債權成為法拍屋時,則「不點交」機率會增多,對民眾標售法拍屋而言,風險即大,除此之外,民眾在標售法拍屋之前,最好能先了解屋況,檢視屋內是否有第三人或不明物品佔用,以降低風險。

民法債編「買賣不破租賃原則」修正後,房客承租房子時,要注意哪些事項?

以往房屋轉手時,租屋人常會面臨買受人索討房屋的問題,但由於民法第425條有「買賣不破租賃」原則,租屋人只要證明有租約即可保障高枕無憂。

不過民法修正後,由於明文規定「未定期限或租約逾五年,而未經公證者」例外,不受該原則保護,所以租約未定期限或租期逾五年,承租人最好都要要求屋主,協同到法院辦理公證,才能保障自已的權利。

但是,屋主常常會基於避稅的考量,擔心自已的收入資料因租約經法院公證而曝光。類似這種情形,建議租賃雙方,可以將租賃契約的期限,明定在五年以下的範圍內。因為依法律規定,五年以下的租約,無論曾否經過公證,都具有對抗買受人的效力,故「租約五年一換約」是一項不錯的辦法。
———————————————————

原文網址

 

 

聲明:轉載內容版權歸原作所有,如侵權告知後將立即更正刪除

 

 

 

 買賣房知識家( Q什麼A ).



隨機文章

×
網友回饋 回應:0
  • 歡迎來到隨意窩Xuite

    開啟選單瀏覽服務或以關鍵字搜尋。

     
  • 瀏覽更多精彩內容

    切換至格主其他頻道或直接搜尋。

     
  • 快速便利分享工具

    提供多種分享方式傳遞內容資訊。

     
  • 更多推薦APP

    隨意遊與隨食記app僅支援ios裝置。